楼市寒冬?恐怕只是你一厢情愿

作者 | 诺桑布里庵

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随着2019年步入尾声,中国楼市愈发叫人看不懂。

一边是各种权威的统计数字,不断地告诉人们,今年房子卖得好极了,前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子,而且房地产开发投资也创出了历史新高;

另一边,则是充斥着朋友圈以及媒体报道之中的卖惨,又有多少家房企倒闭了,哪里哪里房子又卖不出去了,又降价了,又味全了,等等。

尴尬了,怎么会有如此大尺度的背离!

2019行将结束之际,前几天,有一张图在网上大火,讲的是向左是2017,向右是2019。2017年的这个时候,国家提出了“房住不炒”的原则。转眼两年过去,有人说楼市寒冬,有人说今年房子卖得不错。到底哪个才是正在发生的真相?

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“楼市寒冬”真伪考

去年9月万科的那句“活下去”,成功地带了一波节奏。至今从那之后,不少人就认为地产寒冬来了。毕竟大佬都要“活下去”了,那别人岂不是活不下去。

前不久万科薪酬调整,不少人忽略细节,直接蹦出来四个字:万科降薪。事实上,降得是底薪,提高的是绩效,总体上数字并没有变,意在激励员工更加进取。这本是件好事。

对于地产戏精的表演,老司机都知道,不要听他们说什么,要看他们做什么。

事实上,地产行业活不下去的几乎没有,活得不错的还不少。

前三季度,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%。事实上,与去年同期相比下降,是商业地产销售乏力导致的。如果刨除办公楼(-11.0%)和商业营业用房(-13.7%),住宅的还增长了1.1%。

从销售金额来看,前三季度商品房销售额111491亿元,增长7.1%。事实上是大超预期的。如果排除办公楼(-11.1%)和商业营业用房(-13.0%),单从住宅来看,住宅销售额的涨幅还有10.3个百分点。可见住宅卖得很好嘛~

销售额比销售面积增速快,这里面还隐含了价格上涨的命题。

销售看完,再来看看开发。事实上,今年前三季度的房地产开发投资还创出了三年以来的新高。看具体数字,其实过去三年每年的地产开发增速都保持在5%以上到10%的范围之中。

今年年初来了一波“楼市小阳春”,然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区,其实很多地方都在盖房子,到处热火朝天。也许人们的直观感受是最科学的,事实上,今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点,苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北,等等……

以此说来,今年楼市只是没有前几年那么猛了,但寒冬是远远谈不上的。而网上看到的那些哪里哪里又降价了,哪里哪里又在逼员工买房了,恐怕只是个例。

网友的话往往更加直击心灵:“今年什么币圈啊、P2P啊、小贷啊、甚至连炒股的微信群都沉了,只有看房和买房群依然坚挺,一觉醒来几百条未读信息的节奏。

当然,还有些数字令人不安。据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。

但是,如果和历史比比就不觉得夸张了。事实上,过去10年之中,每年都有300多家开发商破产,今年只是比过去稍微高了一点点而已。根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。这样算下来,破产446家占比不到1%,毛毛细雨。

房地产开发制度是项目公司制度,基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这些里面有不少是项目开发完,没钱继续拿地或借不钱,又找不到合作的企业,就注销了呗。有的是大房企的销售子公司,房子卖完了就把项目关闭了。因此,这“现存”的9.7万家与“破产”的446家,都不是我们实际意义上的地产公司与房企品牌的概念。

事实上,今年唯一有点影响力的破产重组案例,那就是浙江银亿。除此之外,百强房企中,一家出事的都没有。

那么问题来了,既然销售和开发都还在维持增长,百强房企也都安然无恙,那么“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢?

2

“嫌贫爱富”的房价

分析家总喜欢谈周期,天地万物,日月星辰,都难逃周期的轮回。苟日新,日日新,又日新。楼市寒冬,其实更多的是出于一种对周期的执迷。君不见,自从2008年以来,每年都有专家喊“明年房价要跌”,明年是“楼市寒冬”。但是哪年房价也没跌,哪年也没寒冬。

呵呵,我宁可相信贾跃亭下周回国,以及戴威下个月退押金。

热衷周期的金融分析家们,对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点,意味着市场出清;量价齐跌了,就可以抄底上车了。

但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。不少人在去年的时候,预测今年“量价齐跌”;但今年楼市维持超稳定的增长,超出(打)了许多人的预期(脸)。于是只好改口,说明年会量价齐跌^^

相信周期的人会认为,任何高价格都会自我毁灭。这个逻辑对于商品和股票成立,但是对于房价,抱歉,并不成立。同样,说房价和股票一样也是追涨杀跌;但真相是,中国的房价,追涨的倾向永远大于杀跌。

在我看来,对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。有人卖,谁在卖;有人买,谁在买。除此之外,谈论周期然后做无根据的推测,毫无意义。

价格下降的唯一原因就是很多人在卖。

对于个人而言,只有两种情况会卖房子,第一是陷入财务危机要变卖家产还钱,第二是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。

除此之外,正常的买了房子的人,是不会轻易就卖的。北上广深的房子谁会卖呢?哪怕是举家移民,但只要你还想在中国保留一个可以落脚的地方,仍然不会卖。

但是,为什么现在还有那么多人卖房子呢?因为这些人而言,房子承载了一部分(甚至是大部分)投资和抗通胀的功能。这个时候,只要持有房产的收益低于其它金融资产,那么就会卖房子。

相反,如果对于持有者而言,房产不承担投资乃至抗通胀的职能,那么他对于价格的涨跌就不敏感。对于价格不敏感,就不会大规模抛售,这反而造成了价格无法下跌。

于是,问题来了,哪些人买房子是用来投资或抗通胀的呢?哪些人又对房价的变化不敏感呢?

答案:前者是中产,后者是富人。

富者田连阡陌,然而使得富人财富激增的却是股权,而非房产。投资于初创公司,原始股权在上市之后翻几十倍甚至上百倍,这是富人越来越富的秘密之所在。房子十年涨10倍,这仍然是中产的财富增值速度。对于富人而言,房子的价值更多的是住,而不是用来资产增值。

这一点非常讽刺,能够做到“房住不炒”反而是富人。

对于中产而言,参与股权投资,抢到好项目的概率几乎为零。也许过去又,但现在越来越少。因此,中产阶级能够让自己的财富扩大或者不被缩水,也只有买房子这一条途径了。股票?别扯了。中国过去二十年做到了一直上涨的资产只有房子。

但这又面临着一个尴尬的境地,在这里价格的自反性便出现了。

当房价无法继续上涨的时候,中产阶级需要“换挡”到能够继续增长的金融资产里面,这时便会出现大量的卖盘。许多城市的二手房价格开始松动,就是这个逻辑。

而富人,由于对房价变化不敏感,因而房价无法上涨也不在乎,会继续持有。而富人买得起的房子往往还是要比中产贵一些的,姑且称之为豪宅把。因此豪宅的价格不会真正下得。

结论也许令人窒息:不论是单价还是总价,价格越高的房子,下跌的可能性就越小。

3

刚需在哪里?

当下分析家们通过看房地产投资、开工、竣工、销售等数据来分析楼市走势,就如同看成交量和技术指标去判断股票价格一样荒唐。事实上,楼市的基本面在于城市中每个居民的经济实力,心理因素,甚至代际之间世界观的错动都有关系。

谈论楼市的购买力,绕不开的一个词是刚需。

您可能会注意到,前面我没有讨论学区。真正的豪宅是不用考虑学区概念的,富人的孩子有的是方法接受教育。谈得到学区概念的房子一定在市中心区,“学区”是老破小的救命稻草。随着教育资源的丰富以及新增人口的放缓,学区的矛盾迟早是会被稀释的。

此前不少人认为学区代表着一套房子的刚需属性,其实学区只是刚需的一种弱延伸。刨除学区的幻觉,真正的刚需在哪里?

每个人都想有一个属于自己的家,这是人类最可怜的美好的愿望。这大概就是对房子的刚需吧。

最近鹤岗的楼市又火了一把,有不少全国各地的流浪者看到白菜价的房子,决定去那里安家。房价普遍在个位数字,他们基本上是全款付款。他们也想贷款,但这些人除了身份证之外啥都没有,信用额度几乎是零。

鹤岗在黑龙江,高寒地带,一年中有半年需要供暖。而去那里买房的人,户籍大多在浙江福建,东南沿海地区,文化习俗生活方式,都面临巨大的改变。

然而寄蜉蝣于天地,终归是不如有个小窝要好。

这是刚需吗?如果这就是刚需,那显然这“刚需”也“刚”不到哪去。与其说这是刚需,还不如说这是为了生存而无奈地妥协。

刚需到底在哪里?

记得有一个段子,从前有个妈妈,两个女儿,大女儿卖伞,小女儿卖遮阳镜。晴天的时候,妈妈担心大女儿,她的伞卖不出去;雨天的时候,妈妈又担心二女儿,她的遮阳镜卖不出去。

后来有人劝这个妈妈,说你担心个啥。不论晴天和雨天,你的两个女儿总有一个有生意好做啦!

这个比喻像极了中国的银行业。银行贷款业务的大头只有两块,一边是开发商,一边是居民住房按揭。因此形成了跷跷板的效应,不是贷给开发商就是贷给购房者。

当房子存量多的时候,稍微压抑一下开发商那边的贷款,多给居民提供信贷让他们买房;当库存低的时候,多给开发商房贷让他们去盖房子,同时居民这边缩减额度提高利率。当然银行自身并没有多大的决定权,国家的监管会实时监控,做出调整。

因此,不论是房地产开发还是居民按揭贷款购房,广义上都是金融的延伸。如果说楼市有真正的刚需,那应该是在银行每年的放贷额度里面。

房住不炒的主旋律已经唱了两年多了。但是我们看到,房价没有降,房企没有大规模清盘,同时楼市的交投依然维持火热。这像极了国家处理P2P的方式,雷声大雨点小,态度坚定,手法佛性。

事实上,中国楼市不能硬着陆,只能慢慢磨,动摇预期,改变信仰。

4

结语:历史已过风陵渡

我们后人看1929,看2008,会觉得这些戏剧性暴力式的市场出清,仿佛是一瞬间完成,毕其功于一役。但事实上,拐点的出现,往往不是惊心动魄的戏剧性转折。身处其中的人,甚至无法察觉其变化。

人们往往是带着过去的惯性,以及心中对未来的那个时刻的幻想,模模糊糊地错过了对身边细微之处的体察。

我想说的是,刚刚过去的这几年,已经是中国楼市的历史拐点了。就在这持续走高的销售量,时时蠢蠢欲动的价格,以及偶尔大火的某些爆款城市中,楼市已经悄然走向了它的下半场,仿佛猫爪踏雪,寂然无痕。

就个人而言,前些年那种被浩浩洪流裹挟着的感觉正在消退。以前是,你不买,过几天就买不到了;而现在,更多的人有了观望、等待、乃至择时的权利。同时,分化的房价格局中,不同消费实力的人也具备了选择的空间,这并不是通过价格下跌来实现的,而是通过市场格局、心理预期等因素的变迁实现的。

毕竟房子是为了住的,如何能让需要房子住的人买到房子,才是最重要的。这个过程一定是结构性的变迁,而不是单纯的简餐粗暴的直男癌式的把房价砸下来。

房价扑街,金融危机来袭,购买力衰退,信贷滑坡。到那时,只会有比现在更多的人买不起房。

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