2019,谁在推高深圳房价?

作者:老船长 

来源: 深圳小鹿选房

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上篇《深圳,留给刚需的时间不多了!》中提到,目前政策已经开始相继出现边际宽松,刚需是时候买房了。

这个提醒,不是为了制造和传播焦虑,而是站在刚需的利益出发点。

暂且不说经济衰退时,要重新拎出房地产“续命”。经济不好房价要再涨,以今天深圳房价,靠那点“朝不保夕”的工资收入和“六个钱包”,刚需还拿什么上车?

目前,深圳楼市的热度,早已在二手房市场体现出来。

据最新数据,11月深圳二手房成交8013套,继4月小阳春后月交易量重上8000套,环比上涨11.8%,同比大涨91.9%。

价格方面,11月二手房均价55499元/㎡,环比上涨1.7%。宝安、南山上涨3.5%、4.1%且是平均涨幅,热门片区热门小区涨幅不止这个数。龙华、罗湖、龙岗涨幅看似不大,但凡能看得上眼、配套不错的小区,涨幅亦不止如此。

看下日历,今天是12月8号,离2020年农历春节,还剩不足一个半月时间。

许多朋友都知道,楼市有个明显的季节特点:几乎无论熊市牛市,每年年底都是成交淡季,房价最低点通常也会集中出现在年底之前。

这一规律,基本适用于所有城市。

以2018年深圳二手房市场为例,二手房成交的量价低谷就是在12月。(对上述观点有质疑的朋友,可以多找几个城市几个年份的数据看看)

换句话说,即便现在深圳楼市有点热,但此时却是买房、换房的最佳时机。千万不要等到过完年“小阳春”到来时再买,届时可能更大的涨幅,会分分钟吞噬掉你几年的工资。

而前天结束中央政治局会议,没有再提房地产,信号可谓明显,深圳刚需年底可以上车。

02

上面啰嗦完,下面开始今天要讲的话题:2019,谁在推高深圳房价?

这个选题的灵感,源于对2019年整个深圳楼市的感受。

回顾2019,深圳楼市犹如一个聚光灯下的嘈杂名利场,你方唱罢我登场。

如果说,年初“秒光”的瑞府,让外界第一次领略到“深圳土豪的可怕”,那这一年出现的豪宅打新、湾区二手房价格暴涨、学区房“成魔成妖”、沙井、光明破5破6,龙华二手房、新房齐刷刷站上10W+……则让不少人“三观尽毁”的同时,对深圳楼市的购买力“心服口服”。

每一次千万豪宅开盘遭抢,刚需盘日光,热门小区二手房价格刷新记录,“×千万蹲”、“X位土豪抢X套房”、“X套房被抢空”、“抢房大战爆发”等字眼,都将深圳楼市的狂躁与尿性,拔高到一个新的高度。

而为了解释这些现象,第一时间,我们都能听到一个熟悉的声音,响亮且刺耳:

今天的深圳楼市永远不缺购买力!

千万不要低估深圳富人的购买力!

深圳的有钱人土豪实在是太多了!

豪宅遭抢,新盘秒光,2019房价再创新高,再贵的房子都有人掏得出钱买,几千万的房子还不一定买得到,这一切的一切,皆为深圳有钱人多。

这个解释,堪称解开深圳房价上涨密码的“万能钥匙”,看似合理,却很少有人静下心来理性思考其究竟。

这个世界有太多的荒谬之处,真话说多了,就成了废话,假话说多了,就成了真话,最后大家还都信了。

03

先来看一组最近看到的数据。

11月19日,胡润研究院发布《2019胡润财富报告》,揭示了大中华地区富人的分布情况。

“富人多的让楼市永远不缺购买力”的深圳,必须榜上有名。

榜单显示,600万资产“富裕家庭”分布中,深圳在大中华城市中排名第四,仅次于北京、上海和香港。从数据体量看,远不及北上港,比隔壁的广州,也只好上那么一丢丢。

千万资产“高净值家庭”城市中,深圳的家庭数73,700个,北京“千万富豪”家庭数量288,000个,上海249,000个,香港222,000个,深圳完败

而在更高一级的亿元资产的“超高净值家庭”,以及超顶级的3000万美刀“国际超高净值家庭”城市中,在北上港面前,深圳再次完败

这样的数据,着实打了不少“深吹”的脸。

胡润这个榜单出炉后,《南方都市报》以“深圳富人远不敌北上港”为题做了篇报道,瞬间遭到网友口诛笔伐。

在评论留言区,质疑数据不可靠的大有人在有拿深圳的上市公司数量说事的,有拿深圳拆迁户数量说事的,还有的认为遗漏了深圳不少低调的隐形富豪。

更多人,则是直接站出来“现身说法”,身边深圳的富豪大把,平时接触到的都是600万以上资产家庭,何况今天深圳房价已经碾压北上,成为中国内地房价第一城,这不正说明深圳富人最多吗?

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对此,我想到几天前朋友提到的一个名词——“幸存者偏差”

幸存者偏差,指只看到经过某种筛选而产生的结果,而没有意识到筛选的过程,因此忽略了被筛选掉的关键信息,是一种常见的逻辑谬误。

生活中“幸存者偏差”最典型的例子,莫过于“月薪过万遍地走,硕士博士多如狗”。

网上人人最低月薪过万,登上知乎学历211/985起步,打开朋友圈个个有房有车、隔三差五打飞的海外游,日子好不快活。

具体到深圳和深圳楼市,那就是土豪遍地走,千万购房者多如狗了。事实真的是这样吗?

真实的现实世界是,全中国拥有本科学历的人数,只占14亿总人口的5%不到。月薪5000,你就可以打败80%国人。2018年在深圳市,月薪过万的人口,占比仅有11.2%。

这个结论,震不震惊?意不意外?

我们的社会是一个“被割裂”的世界,北上深是一个世界,二线是一个世界,三四五线及农村又是一个世界。

而后者,的老家三四五线小县城、广袤的农村,拼多多和快手里,那最真实的中国。

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在深圳,因为身边都是月薪过万、身价千万,加上媒体为追求流量,天然喜欢把聚光灯对准少数富人、少数豪宅盘,便成功营造出一种“深圳富人无穷尽,只是不是我”的错觉。

回归到前面提到的胡润富裕家庭榜。

抛开这个你“眼中有争议”的榜单数据不说,不管是昨天还是今天,无论是城市金融机构的本外币存款余额,还是上市公司数量、独角兽数量,和北上相比,深圳还有很长的路要走。(不服的可以查相关数据)

而城市的拆迁户,你有,大家都有,至于什么低调的隐形富豪数量,在Power Center的帝都面前,哪个城市都不值一提。

那么问题来了:既然如此,那为什么2019年当北京、上海互相比凉比惨时,深圳楼市能持续走热,独领风骚?

北、上的富人远比深圳多,但房价表现远不及深圳,这种现象该如何解释?

抛开今年的一些政策因素、城市土地供应、市场的供需等,我只想谈一点

如果你能理解这点,悟透这点,过去几年,深圳房价为何一直在涨?未来怎么样?为什么房价这么贵还有人买?你该不该上这趟车?这些过去百思不得解的问题,你就会大彻大悟、豁然开朗。

先开门见山地回答一个问题:为什么房价会涨?

答案自然是有人买,有人接盘。这些人是谁?答案是外来人口

老船长想说的是,不要高估一座城市土著们的购买力,北上深大量本地土著,拿几千块月薪的人大把,靠他们的力量,根本无法支撑起城市的高房价。

请记住:任何一座城市房价想持续上涨,必须靠大量源源不断的外来人口。

明白了吗?悟到点什么了吗?和北上相比,虽然富人数量、富裕程度不及前者,但深圳外地人买房门槛毫无疑问最低,比大把二线城市都低。

第一、对全国23个省、5个自治区、4个直辖市、2个特别行政区的所有富裕家庭、高学历者而言,今天来深圳买套房子,因为极松的落户政策,购房门槛几乎为0。

第二、自建市之日起,深圳本就是一座移民城市。过去及今天的深圳,靠自身宽松的营商环境、健康温暖的环境气候、高起点的城市规划,吸引了大批外来人口,而且多为年轻人口。

第三、过去几年全国各地房价的暴涨,移动互联网、智能手机的普及,自媒体的崛起,让中国人对什么是资产、什么是优质资产,开始有了认知上的觉醒。

第四、受益于上一轮全国范围内的房价上涨,大量二三线尤其是二线省会城市,房价与深圳的差距进一步缩小。

通过卖房,大量家庭有了买入一线城市的资金与底气,但北京、上海门槛高不可攀肿么办?

社会主义先行示范区深圳,敞开大门,欢迎您~

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以上四点,推高了深圳房价,助其在全国楼市寒流中硬是走出了一小波独立行情。

人口在流入,人的背后是资金;年轻人在涌入,年轻人的背后是“六个钱包”。

所以,你以为的深圳楼市永远不缺购买力,深圳的富人取之不尽、用之不竭,实则是全国人民的购买力,全国范围内来自各地的大小土豪。

你以为买房是在和深圳有钱人竞争,实则是在和全中国的有钱人竞争。这样的购买力,能不大不强吗?能不无穷尽吗?

因此普通人看待深圳房价,一定要跳出这座城市,站在全国高度去看。

否则,“为什么我和周围深圳人工资低,房价为何还在涨?为什么深圳有钱人这么多?”这种问题,你会永远都想不明白,更会延误你上车的大好时机。

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