大会定调,2020房价是涨是跌?有的地方悄悄松绑……

作者:猫哥

来源:大猫财经

昨天,中央经济工作会议结束了,传递出很多重要的信息。大家都很关心的房子问题,大会是这么描述的,“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。

“稳”字当头,因城施策。核心就是 一句话:“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。

决策权交给各个城市了,但对于刚需客和投资者来说,买房越来越是个技术活了,不光得多金,还得有资格 ,而且还要随时了解政策、行情的变化,一不留神可能就错过了窗口期,因为城市之间的差异太大了,有的在悄悄松绑 ,有的却日趋严苛。

2019年的前11个月,房地产的累计调控次数已经超过了550次。距离2020年就剩几天了,地方政府仍然在抓紧最后的机会。

12月11日,长沙发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效,长沙发改委给房地产商们上起了房价构成的“数学课”,成本怎么算,利润怎么算,基准销售价格怎么算,不会的,“套公式”,堪比数学课本参考答案。

不过,不管你怎么算,你的利润率是固定的,6%-8%的区间,可以自己选,但是别超过。

限利润的本质,还是限价,这对长沙开发商来讲也不是什么新鲜事了,价在2017年的时候就在限了,只不过当时是一个“暂行办法”,现在变成了一个“明确”的通知,没松也没紧,长沙还是要做那个房价“稳如泰山”的长沙。

稳的好处自不必说,但是长沙也不是每个城市都学得来,“一城一策”,不少城市还是把手里的动作稍微“松了松”。

01

有的地方把“限购松绑”这件事做的很隐蔽,很低调。

调整信息怎么传达呢?

“你问,我就告诉你”。

进入12月份,成都的两大重点区域天府新区和高新南区在购房政策上出现了不同程度上的松动,但是信息并没有出现在成都市住建局的网站上,而是以成都市住建局在人民网地方政府领导留言板上回复网友提问的方式呈现的。

一位在高新区南区有购房资格的市民“建议放开高新南区区域限购”,而住建局在回复中表示,在高新南区有购房资格的居民家庭可以在天府新区、高新西区以及城5区(锦江、青羊、金牛、武侯、成华)购房,但是具有天府新区、高新西区以及城5区购房资格的,不能在高新南区购房。

而在另一则“支持刚需在天府新区购房”的问答中,成都住建局则提出,高新西区和城5区居民可以到天府新区购房,而在天府新区有购房资格的,也可以到高新西区和城5区购房。

也就是说,在成都令人眼花缭乱的限购政策中,高新南区“放了人”,而天府新区则是“松了房”,而且得到了“官方确认”,也颇有靴子落地的意味。

而在此之前,天府新区成都直管区也传出,招商引资企业员工、行政企事业单位员工和引进人才三类人,在直管区内购房,都不受户籍、社保限制。

不过,成都住建局则坚持“没有放松”,因为成都的“住房限购政策保持不变,限购区域不变,限购套数不变,户籍和社保缴纳年限等限购要求不变”,但“以刚需之名”,做了适当的变通。

为了“房住不炒”,地方政府真的也算是操碎了心。

不过,一系列的操作,继续又划定了成都整体房地产市场的“价值圈层”,高新南区打头,天府新区跟上,稳住高新西区和城5区,而其余的城郊区域的“价值”再次被弱化。

02

比成都更早一点的是深汕合作区商品房“解冻”,当然也可以说是深圳的“政策放松”,毕竟深汕合作区已经算是“划归深圳市”了。

2017年,为了防止区域内的炒房,深汕合作区内的商品房市场被冻结了,但是到了深汕合作区的“抢人”阶段,房子依然是一个重要的吸引力,12月2日,深汕合作区管委会发布公告,宣布深汕合作区重启商品房销售工作。

在合作区里,家庭房子的总数不得超过2套,单身、离异的只能持有1套;但是,在合作区内的限购套数和在深圳其他区域内的限购套数,互不占用在对方区域内的名额。

也就是说,在深圳被限购的人群,也可以到深汕合作区买房,而在深汕合作区有2套房的,也可以在符合深圳限购条件下,到深圳去买房。

深汕是一块洼地,房价别说与深圳相比了,就是与环深圳片区的的房价,也是没法比了,刚刚入万元大关的价格,也就是10年前的福田。

不少深圳人看准了这个机会,纷纷涌入了深汕,深汕的新盘中签率堪比深圳的豪宅了。

如果再往前推一点,上海的临港片区和“广州近郊”佛山也都开始在“人才购房”上下功夫。

11月20日,上海市临港新片区发布了一系列的人才政策,其中就包括紧缺、急需、高等级人才直接落户;人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年;对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人,购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短为3年。

而佛山“为进一步完善人才住房政策”而规定,持佛山A、B、C、T卡的非户籍人才,享受户籍人口的购房政策;在佛山市工作的本科及以上学历、中级工及以上职业资格人才,首套房不受户籍、个税、社保限制。

说是“广州近郊”,是因为佛山的限购区域除市府所在的禅城区外,其余的限购区域的划定,基本上靠的是与广州的远近距离。

03

现在的限购松绑,其实都算是“抢人主题”,11月份以来,徐州、晋城、南京、中山等大大小小的城市都在“人才政策”上做文章。

不过,到底是“抢人”还是“抢人主题的松绑”,也没有什么界限,在2017年开始的“抢人”大潮兴起后,其实抢人一直是与房地产挂钩的。以前的抢人是告诉你来落户,而现在的抢人,除了政府号召你来落户外,住建部门还一起告诉你来买房。

毕竟,这招对于拯救“低迷的房地产”,想买房的高兴,开发商也高兴。

比如佛山,新政刚出,开发商就迫不及待了,“今夜不打烊”,通宵迎客的同时,也开始了“折扣优惠随时取消”的营销模式,还有楼盘顺势涨价的。

但是,新政后三天,佛山五区的一手房成交合计2887套,比上周多出了1000套,而7月份以来,佛山的全市的新房成交,就没有达到过一万套。

一方面要供应,一方面还要去库存,抢人主题的松绑也是无可厚非,毕竟所谓平稳,就是让热的不要涨太快,让冷的不要跌太多。

很多时候,抢人成功与否,并不在于让人在这里买了房,还要看当地到底有没有实力把人留住,在这方面,一定程度上还取决于城市规模或者城市产业的繁荣程度,尤其是在城市群的建设之后,城市群的核心地带还是具有无可比拟的优势的。

但,抢人成功了,房子自然也卖得顺畅。

所以,在政策走入逐渐放松的通道后,未来靠抢人来逐渐松绑,成为一城一策下,最好也是最实际的选择了。而随着调控区域的越来越细化,城市中间的分化也会更加明显。

04

实际上,房地产并不是“买个房”那么简单的。下跌的房价、下跌的地价、“寒冬里”的开发商、犹豫不决的客户,共同组成了现在的一个大市场。

但“买个房”却是最重的点,而决定买房与否的,还要看政策了,毕竟房地产市场在很大程度上还是一个政策市。

政策如果是个机遇,能把握住的还是要把握住。

放松的限购是一个当口,想在松绑的区域买房,其实是可以考虑的。

钱还是一个大问题。

一方面是税费的调整,比如深圳的房价本来就是上涨的,在10月份的70城房价数据中,大家一直想要“逃离”的北上广二手房跌了,深圳却整体上涨1%,以一己之力带动四个一线城市整体二手房的均价涨幅带上去了,没给一线城市“丢人”,确实“厉害”。

而给这个“厉害”添了一把火的,就是“豪宅税”的调整,降税继续带来二手房市场的火爆,毕竟是少交钱了,即便是房价因此上涨了一点,也能通过贷款来承担一点。

另一方面,就是贷款利率了。5年期的LPR在11月份下降了5个基点,信贷政策有所放松,30年期的100万贷款,就能够省下来两个月的还款额。

12月20日,新一轮的5年期LPR就要公布,如果再次降息,也是又一次的成本下调。

另外,在2019年已经腰斩的棚改,在2020年即将走到尽头,低线城市的棚改红利越来越少了,在棚改彻底退出市场后,失去房价支撑的低线城市的房地产能否安好,还是一个非常值得注意的问题。

至于具体城市的房价,社科院财经战略研究院在11月份的住房市场发展分析报告中分析了2020年的开局:“重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆”,并发出“预警”。

 一般下跌预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海;

● 一般上涨预警:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波。

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