深圳豪宅税调整一个月后,各个区到底涨了多少?

来源:湾区大房子

昨天是12月12日,距离深圳取消豪宅税刚好过去了一个月,深圳宣布取消公寓只租不售,而在双11宣布取消豪宅税。

深圳选在两个消费日,出台刺激政策,网友笑称,这是不是暗示购房者赶快买买买?

这一个月来,深圳的成交量确实还可以,跟今年4月份的小阳春一样温暖,但业主们在价格上明显比4月份躁动,反价现象再次出现,弄得购房者是人心惶惶。

哎妈呀,不会又出现2015年那样跳涨的情况吧?

吓尿了,赶快买买买啊,再不买三年又白干了。

真实情况如何呢?

1

宝安

这次走访中,宝中也是我感受到深圳楼市最火热的地方。除了新房抢手之外,二手房同样火热。

主要体现在成交量上。11月份,宝安二手房成交套数1985套,打败南山、龙华等大热片区,更有中介一度传出宝安中心“无房可卖”的声音。

在第五大道高发西岸花园,有一个买家在看房的时候,就有同时来看房的伙伴加价10万抢走了房子,本来挂牌价是700万,最后710万成交。而现在找房软件上仅一套同户型的房子已经涨到750万了。

而丽晶国际的一个业主本来计划出售一套102平米的三房,总价828万,但取消豪宅税后,决定暂时不卖房了,继续放租。而在找房软件上,同户型的已经挂牌868万。

宝中中原的中介和我们说,因为出现反价的业主太多了,所以很多买家都在11月恐慌性上车,把之前的库存都消化的差不多。

如今已经没有什么房子可卖,问的人还是有,但现在剩的房子不多,加上涨价太狠,很多人也逐渐转向观望的态度。

2

南山

相比宝安的高成交量,论价格上涨幅度,南山还是老大。在这次取消豪宅税的政策刺激下,均价95241元/㎡,环比上升4.1%,深圳涨幅最多的区。

前海德佑中介和我说,取消豪宅税一个月后,前海的房子倒是还有,只不过也只剩下高单价房源,比如下面这一套,年初成交340万左右,年中成交价370万左右,现在挂牌450万,而且业主最多让2万。

不到一年时间涨了100多万,的确让人惶恐不安。

有一位业主在11月之前就挂牌出售阳光棕榈园118平米的四房,挂牌价1000万,并表示有谈价空间,取消豪宅税后,业主尝试加价100万,没想到最后真的以1100万成交了,买家很爽快的就成交了。

同样无房可卖的还有后海。

后海链家的中介和我们说,“双十一”的热度,半个月就下来了,只不过就这半个月,后海之前积累的房源大部分都消化了,现在带南二外学位可卖的房子已经不多了。

如果出现正常市场价的房源,说明业主诚心卖,看房的人也很多,最快一个星期能成交。

有些不着急的业主,就会把价格挂的很高,比如观海台之前一套两房的总价1580万,如今在贝壳上挂牌涨了100万。以前是1580万可以讲价,现在是1680万可以讲价,但不能低于1580万。

科技园片区,代表盘华润城可能因为当初买新房的很多都是投资客,所以房源不缺,但是价格也已经涨上来了,比如润府二期89三房在11月初成交还是1200万,最新挂牌价已经去到1400万了。149平的直接从1950万调到2200万。

但业主涨价太多后,有的买家就会放弃,从而增加成交难度。

3

福田

石厦片区经纪人说,豪宅税取消后,周边的几个小区比如金地翠园、恒冠豪园、缔馨园大部分都上调了5%-10%,小面积基本上在豪宅税取消后的一两个星期内就消化的差不多了,现在剩下的都是大面积或者价位偏高二三十万的,所以部分买家又转向了观望状态,需要一段时间去适应。

类似的情况还有香蜜湖和百花片区,11月份的时候消化了一波刚需,现在来到12月,其实问的人一直都不少,毕竟学位房就是刚需。

只是有很多业主惜售不卖,而价位正常或稍为偏高一些的很快就会被卖掉。所以同样出现了一房难求的局面。

不过香蜜湖这边的楼盘基本上都上调了5000元一平米,但是百花片区的涨价情况并不是特别明显,有些业主尽管涨价了,但是依然有讲价的空间。

而罗湖这边大部分都是小户型,所以这次取消豪宅税影响并不大。

4

龙华

我之前几天在朋友圈发了一条消息,建议深圳的同学不要再追涨南山、宝安,可以去尚未明显涨起来的龙华、坂田看看,因为短期上涨太多,再追涨就有点不划算了,还不如寻找洼地,因为宝安涨了,都是关内的后花园,龙华不可能不涨。

但谁知道龙华已经涨了。

今天有个粉丝告诉我,福东龙的业主坐地起价,一下涨了40万。

据德祐地产店长跟我透露,龙华因为是以360万作为豪宅税标准,所以龙华老城区360万以下的成交量和成交价格,涨幅都不大。

而400-800万之间的房子,价格普遍上调在30-60万之间,成交量也涨了不少。壹城中心就是典型的例子,10月份成交的价格,78平,83平,460多万。最近成交没有低于495万的,且挂盘的价格都在510万起步。

取消豪宅税之后,龙华深高北的学位房上涨最快,基本上涨幅都在50万一套以上,金亨利、汇龙湾全部迈进10万+的大关,而四个月前,龙华才成交了第一套十万加的二手房。

而学位一般的中航天逸,华业玫瑰这些楼盘,同样也很火热,中介说,基本两周内就能成交一套,两房的成交是最多的。比如华业四季玫瑰的两房,12月1日挂上去,12月6号就卖出了。

业主对市场非常敏感,要不打电话过来说涨价,要不就是不卖了。在龙华某小区的业主群里面,一些业主一致抱团把小区单价拉高。

不过目前红山片区无论是深高北的学位房还是其他的小区,经过这一波消化后,房源都不多了,所以现在处于有客没房的状态。

5

布吉

布吉是距离罗湖最近的片区,取消豪宅税后的反应,真跟它的名字一样,“不急”。

大芬地铁站旁的中介人员和我们说,几乎没什么影响,来咨询的人是多了一些,但并没有怎么涨价。

因为选择买布吉的大部分都是首次上车的刚需,总价在250-300万左右,本来就不需要缴纳豪宅税,所以这次双十一政策的影响不大。

而布吉卖的最贵的石芽岭片区,一些次新房的涨幅也不是很明显。

比如鸿荣源尚峰的小三房74平方小三房,在贝壳上挂牌价445万,而在10月份的时候,这个户型的成交价也是这个价位,基本持平。

健康花城楼下的中介则告诉湾区大房子,89平方三房,他们店8月份的时候成交了一套460万,现在挂牌480万-515万都有,不过业主诚心卖的一般不会涨价。

我连着跑了三个中介店,大家都觉得取消取消豪宅税对布吉的价格影响并不大,不过成交量是比以往好些,但进入12月,又悄无声息回到原点了。

石芽岭片区是布吉唯一没有城中村的地方,相对布吉其他片区,这里城市面貌很新,居住氛围也很浓,通往福田的14号线据说2022年通车了,目前地铁在施工,尽管空气中弥漫着灰尘,但还是让人看到了希望。

毕竟相较于龙岗大运、坪山,布吉距离关内近,通勤时间短。所以对于资金有限的年轻刚需,石芽岭片区也是一个不错的选择。

有人问我,什么时候才能轮到龙岗涨啊?

这个真的得问你的邻居—罗湖,罗湖都不怎么涨,哪里轮得到龙岗呢?

罗湖年老色衰,所以哪怕龙岗中心城打扮的再年轻貌美,但你傍的大款实力不行,也就没有多大发展前途,这个我们以后再分析。

6

经过两天的实地调研发现,这次取消豪宅税影响最大的是深圳西部,以南山和宝安为主,东部影响较小。

而宝中、后海、红山三个片区业主惜售的较多,从找房软件上也能看出,这几个区域的二手房货量的确不多。

但是这一股利好热潮进入12月份慢慢就开始降火了,而且业主提价太多后,买家就会开始观望,可见在当前调控继续的大背景下,短期之内涨价一定有天花板,不能扶摇直上。

微博有网友说深圳的楼市就像倒啤酒一样,如果倒多了,那就等泡沫消化一下再继续倒啤酒,但是杯子里的啤酒是不会减少的。

这就是说,只要深圳的限购限贷不取消,光靠豪宅税的取消,想要开启持续的房价上涨周期,是不可能的!

因为本质上,原有的市场需求是没有瞬间爆发的,没有因为限购限贷的取消而新增需求,仅仅是因为豪宅税的减少,但也就是十几万到几十万的成本发生了变化而已,但这部分成本被卖家优先吃掉了,购房者因为恐慌性购房集中上了车,集中释放完这一波需求后,剩下的也不那么着急了。你想涨价就涨去吧,我也不买你的账,成交量接着又下跌,那价格自然就涨不上去了。

这就是一个买家和卖家轮流博弈的过程。

所以房价走势大概就是一个走楼梯的模式,涨涨停停,如果运气好,在停的时候说不定还有笋盘。

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